Hipoteca inversa, qué es y cómo funciona

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Hipoteca inversa, qué es y cómo funciona

Existen formas de aprovechar una casa para tener una jubilación mejor, así como de complementar la pensión pública. Este es el caso de la hipoteca inversa, que se convierte en una alternativa para aquellos que han cumplido la edad de jubilación.

La hipoteca inversa es, según el Banco de España, un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual de la persona y que se concede a aquel que cumpla con una serie de requisitos, como ser mayor de 65 años. También podrán optar a este préstamo personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33% y personas con dependencia. Por ello, esta hipoteca funciona justo al revés que una habitual, ya que la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero opta por asumirla como propia.

Desde Amavir, resolvemos todas tus dudas sobre las diferentes formas de financiación para nuestras residencias de ancianos, como la hipoteca inversa, la venta de nuda propiedad, la renta vitalicia inmobiliaria o la venta con alquiler vitalicio.

En qué consiste la hipoteca inversa

La hipoteca invertida es un producto financiero orientado a personas mayores mediante el que obtienen el precio de su vivienda habitual en forma de rentas mensuales. Es una opción muy interesante, dado que el 89% de los 8 millones de mayores de 65 años poseen una vivienda en propiedad, lo que supone que tienen un ahorro acumulado en vivienda sobre los 600.000 millones de euros frente a los 120.000 millones de planes de pensiones.

Así, este producto, popularmente conocido en países como Estados Unidos, es un complemento a la pensión de las personas mayores que funciona de forma inversa a la hipoteca corriente, al abonarse en plazos.

El importe máximo que el banco podrá prestar es el valor de la vivienda por lo que, para amortizar la hipoteca, se tendrá que devolver el total del capital cobrado más el precio del préstamo.

Esta amortización corresponderá al propietario de la vivienda o bien a sus herederos tras producirse su fallecimiento. Dependiendo de la modalidad, los herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda o cobrar lo que queda del préstamo, en el caso de que reste algo.

Cómo funciona la hipoteca inversa

Cuando el beneficiario de una vivienda fallezca, sus herederos cuentan con un plazo aproximado de un año para devolver el préstamo, teniendo varias opciones para ello:

  • En primer lugar, podrán poner a la venta la vivienda y saldar el préstamo con ese dinero. Como la hipoteca inversa está pensada para que la deuda sea inferior al valor del inmueble, los herederos podrán quedarse con esa diferencia de la venta.
  • Por otro lado, podrán firmar una nueva hipoteca normal, con el fin de cancelar la inversa y poder mantener el inmueble.
  • Asimismo, podrán elegir el hacerse responsables de la deuda con su propio dinero y mantener también la vivienda en cuestión.

 

Cabe recalcar que la hipoteca inversa podrá cancelarse en cualquier momento, aunque se deberá devolver a la entidad financiera la cantidad que se ha ido acumulando hasta el día de cancelación.

Principales tipos de hipotecas inversas

En este tipo de hipoteca, el propietario recibe una renta que dependerá del valor de la vivienda y de su edad, teniendo en cuenta que, cuanta más edad se tenga, se cobrará una renta de más valor.

Por ello, según la forma de recibir las rentas, la hipoteca inversa podrá ser de distinto tipo:

Hipoteca inversa temporal

En este supuesto, la entidad entregará el importe de la hipoteca de una vez o de forma periódica, de forma que se fijará una fecha de vencimiento en la que el propietario tendrá que devolver los fondos. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, dejará de recibir los ingresos de la hipoteca y tendrá que devolver el préstamo.

Hipoteca inversa vitalicia

En este caso, el propietario recibirá una renta durante el resto de su vida, sin embargo, la cantidad recibida será menor que en la hipoteca temporal. Cuando fallezca el titular, los herederos tendrán que devolver el préstamo a la entidad.

Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida

Aquí, se combinará la renta financiera de la hipoteca inversa con una renta vitalicia, de forma que el propietario recibirá al principio la cuota de la hipoteca inversa, pero si sobrevive a la fecha fijada en el contrato, empezará a recibir una renta vitalicia diferida.

Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata

Esta hipoteca se basa en financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada que el cliente recibe desde el principio. Por tanto, si el cliente fallece prematuramente, los herederos deberán abonar el capital más los intereses acumulados hasta el fallecimiento, mientras que, si sobrevive más años a la fecha fijada, cobrará la renta vitalicia toda la vida y seguirá viviendo en la casa.

¿Cómo se calcula una hipoteca inversa?

Esta dependerá de varios factores, entre los que se incluyen:

  • El valor de la vivienda: cuanto más elevada sea la tasación, mayor será la renta.
  • La edad del propietario o beneficiario: se emplean tablas de cálculo de esperanza de vida.
  • La forma de percepción: si se pacta una renta vitalicia, ésta será de menor cuantía que una temporal, porque cuando el banco haya pagado el precio total de la vivienda hipotecada dejará de abonar rentas.

 

Además, el coste de la hipoteca inversa incluirá intereses que suelen pactarse a plazo fijo, así como gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones o un seguro de renta vitalicia.

Hasta hace poco tiempo, hablar de hipotecas inversas en España era algo bastante complicado, pero hoy en día, distintas entidades ofrecen hipotecas inversas, como BNI en alianza con Óptima Mayores o la aseguradora Caser. En Amavir, queremos ayudarte a que puedas acceder sin problemas económicos a nuestras residencias, por lo que colaboramos con entidades que permiten nuevas formas de financiación para pagar la residencia de ancianos sin tener que vender la vivienda. Si necesitas más información o asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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