¿Qué es la nuda propiedad de una vivienda?

La nuda propiedad es una de las soluciones financieras más interesantes para quienes quieren obtener liquidez de su vivienda sin tener que mudarse. Si eres una persona mayor y buscas una forma de complementar tu pensión o si eres un inversor que busca una oportunidad a largo plazo, este concepto te interesa.

En este artículo te contamos en qué consiste la nuda propiedad, las diferencias con el usufructo, las obligaciones y derechos del nudo propietario y una serie de consideraciones a tener en cuenta en la tercera edad. ¡Comenzamos!

• La nuda propiedad es la titularidad de una vivienda sin el derecho a usarla. El derecho de uso (usufructo) lo mantiene otra persona, que vive en el inmueble o lo alquila.
• Es una opción popular en España para personas mayores que quieren vender su casa para conseguir liquidez, pero seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.
• ¿Cómo se calcula? El precio de la nuda propiedad es el valor total del inmueble menos el valor del usufructo. Este último se calcula principalmente en función de la edad del vendedor: a mayor edad, el precio de la nuda propiedad es más alto.
• Cada parte tiene sus obligaciones, el nudo propietario (el comprador) paga los impuestos como el IBI y las reparaciones estructurales. El usufructuario (el vendedor) se encarga de los gastos de mantenimiento y los suministros básicos como la luz y el agua.
• El nudo propietario no puede usar la vivienda hasta que el usufructo se extinga, lo cual ocurre casi siempre cuando el usufructuario fallece, aunque existen diferentes casos.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es un concepto jurídico que hace referencia a la titularidad de un bien sin el derecho de uso o disfrute del mismo. En este acuerdo, una persona adquiere la propiedad formal de un inmueble (la nuda propiedad), pero no tiene el derecho a usarlo o disfrutar de él. Este derecho de uso y disfrute, conocido como usufructo, lo conserva otra persona, el usufructuario.

¿Cómo se adquiere la nuda propiedad?

La nuda propiedad puede adquirirse principalmente por compraventa, herencia o donación. En la compraventa, es habitual que el vendedor —generalmente una persona mayor— conserve el usufructo vitalicio, mientras el comprador obtiene la titularidad del inmueble. Este tipo de operación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.

Otra vía frecuente es la herencia, en la que los herederos reciben la nuda propiedad mientras el usufructo queda asignado, por ejemplo, al cónyuge viudo. También puede otorgarse por donación inter vivos, estableciendo de forma expresa la reserva del usufructo. En todos los casos, el nudo propietario solo adquiere el uso completo del bien cuando se extingue el usufructo, ya sea por fallecimiento del usufructuario o renuncia voluntaria.

La venta de nuda propiedad se realiza ante notario y debe inscribirse en el registro de la propiedad. La operación contempla distintas opciones:

• Pago único: es una solución ante la necesidad apremiante de ingresos. Se puede optar por el pago de una cantidad específica con el vendedor.
• Renta mensual: el vendedor puede negociar el pago de una renta mensual hasta su fallecimiento. Es una alternativa ideal para las personas de edad avanzada que busquen liquidez para su posible ingreso en una residencia de mayores. De esta forma pueden costear su estancia con comodidad.
• Modalidad mixta: supone el pago inicial de una cuantía concreta junto al cobro de una renta vitalicia de forma periódica tras un acuerdo previo entre las partes.

Hay que tener en cuenta que las condiciones económicas por la venta de la nuda propiedad serán más favorables para el comprador que las de una venta ordinaria. El precio se calcula en relación de la esperanza de vida del mayor y del valor de mercado de la vivienda. También hay que tener presente el valor del usufructo del inmueble.

¿Cuándo finaliza el usufructo y se consolida la propiedad plena?

La consolidación de la propiedad plena, que es el momento en que la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona, ocurre principalmente con la extinción del derecho de uso, aunque aquí te explicamos los diferentes casos de extinción del usufructo:

• Fallecimiento del usufructuario: Es el caso más común. Con la muerte del usufructuario, el derecho de uso finaliza de manera automática, y la persona que ostentaba la nuda propiedad adquiere la propiedad plena del inmueble sin necesidad de trámites adicionales.
• Cumplimiento de un plazo o una condición: El usufructo puede haber sido establecido por un tiempo determinado (por ejemplo, 10 años). Una vez que ese plazo expira, el derecho de uso finaliza. Del mismo modo, si se acordó una condición específica, la propiedad se consolida cuando dicha condición se cumple.
• Renuncia del usufructuario: El usufructuario puede decidir de forma voluntaria renunciar a su derecho de uso y disfrute sobre la propiedad, lo que da lugar a la consolidación inmediata de la propiedad para el nudo propietario.
• Pérdida total del bien: Si el inmueble sufre una destrucción total y deja de existir, el derecho de usufructo sobre él también se extingue.

Derechos del nudo propietario

• Vender o hipotecar la nuda propiedad: El nudo propietario puede vender o hipotecar su parte de la vivienda en cualquier momento, aunque el usufructo se mantiene intacto para el usufructuario.
• Realizar obras y mejoras: Tiene el derecho de realizar obras y mejoras en el inmueble, siempre que estas no perjudiquen el derecho de uso y disfrute del usufructuario.
• Inspeccionar el inmueble: Puede inspeccionar la vivienda para asegurar que el usufructuario la mantiene en buen estado.
• Consolidar la propiedad: Su principal derecho es adquirir la propiedad plena y total del inmueble en el momento en que se extinga el usufructo.

Obligaciones de nudo propietario

• Respetar el usufructo: Su obligación fundamental es no interferir ni perjudicar el derecho de uso y disfrute del usufructuario sobre la vivienda.
• Pagar impuestos: Debe hacerse cargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), así como de las derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos.
• Pagar las reparaciones extraordinarias: El nudo propietario es responsable de pagar las grandes reparaciones de la estructura o de elementos que afectan a la totalidad del edificio.
• Asumir gastos legales: Es responsable de los costes legales que puedan derivarse de la defensa de la titularidad de la propiedad.

Beneficios de la nuda propiedad

La venta de la nuda propiedad es una operación que reporta grandes ventajas para los adultos mayores que quieran afrontar la última etapa de su vida con calidad. A continuación, se enumeran los principales beneficios de la nuda propiedad:

Inversión rentable a largo plazo

La nuda propiedad una fórmula con excelentes beneficios, dado que permite que las personas mayores puedan cubrir sus necesidades de forma sencilla y cómoda. Una forma de aprovechar estos ingresos sería destinarlos a ayudas a la dependencia. Así, si las personas de edad avanzada requieren cuidados por su situación especial de dependencia y necesitan asistencia en residencia de mayores, la nuda propiedad supone un incentivo.

Complemento económico de pensiones bajas

Esta fórmula jurídica también puede utilizarse como inversión para hacer frente a las pensiones bajas o para servir de apoyo ante determinadas necesidades económicas. Otra de las ventajas es que permite a los vendedores poner en alquiler la vivienda si, llegado el momento, se toma la decisión de residir en otro lugar. Además, los vendedores suelen tener entre 75 y 80 años y no es preciso que tengan herederos.

Comprar una vivienda a un precio más asequible

Los beneficios repercuten también en el inversor de la nuda propiedad. Entre las condiciones favorables está en que adquiere la vivienda a un precio competitivo, pero esta va aumentando de valor a medida que pasan los años.

Trámite simple

Aunque la nuda propiedad supone una operación definitiva, otra de sus ventajas es que conlleva la firma de un contrato sencillo con una oferta superior a la conocida como hipoteca inversa. La hipoteca inversa supone que los propietarios reciban una cuantía mensual del banco para su disfrute sin perder la propiedad de la vivienda. Es decir, el propietario firma un préstamo hipotecario poniendo la vivienda como garantía. Además, este no deberá saldar la deuda, que recaerá en sus herederos junto a los intereses correspondientes. Las condiciones resultan menos ventajosas que las recogidas en la nuda propiedad.

Desventajas de la nuda propiedad

Los principales inconvenientes a la hora de apostar por la nuda propiedad:

• No disponibilidad de la vivienda. Una de las principales desventajas de la nuda propiedad es la falta de disponibilidad del inmueble, ya que el nudo propietario no puede usarlo ni alquilarlo mientras el usufructuario mantenga su derecho de uso y disfrute.
  
• Límites de actuación sobre tu vivienda. Los nudos propietarios no pueden decidir sobre el uso o venta del bien sin el consentimiento del usufructuario, lo que puede generar retrasos o conflictos.
  
• Posible incumplimiento por parte del usufructuario. Existe un riesgo inherente de que el usufructuario no cumpla con sus obligaciones o responsabilidades, como por ejemplo el mantenimiento regular de la vivienda, algo que afecta negativamente al valor y conservación de la propiedad.

Diferencias entre nuda propiedad y plena propiedad

En esta tabla comparativa te dejamos las diferencias entre nuda propiedad y plena propiedad:

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

Calcular el valor de la nuda propiedad de una vivienda es un proceso que, aunque pueda parecer complejo, se basa en una fórmula sencilla: el valor total del inmueble menos el valor del usufructo. La clave reside en determinar de forma precisa el valor de ese usufructo, que legalmente depende de la edad del usufructuario.

Paso 1: Valoración del usufructo

La Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece una regla clara para determinar el valor del usufructo vitalicio, que es el más habitual en las operaciones de nuda propiedad. La fórmula es la siguiente:

Valor del Usufructo (%) = 89 – Edad del Usufructuario

El resultado de esta fórmula nos da un porcentaje sobre el valor total de la vivienda. Sin embargo, hay dos límites legales importantes que se deben tener en cuenta:

• Límite Máximo: El valor del usufructo nunca puede ser superior al 70% del valor total de la vivienda.
• Límite Mínimo: El valor del usufructo nunca puede ser inferior al 10% del valor total de la vivienda.

Para que te hagas una idea clara, aquí tienes una tabla con algunos ejemplos de valoración del usufructo según la edad:

Paso 2: Cálculo de la Nuda Propiedad

Una vez que tenemos el valor porcentual del usufructo, el cálculo final es muy sencillo:

Valor de la Nuda Propiedad = Valor Total del Inmueble – Valor del Usufructo

Ejemplo Práctico

Imaginemos una vivienda con un valor de mercado de 250.000 € y que el vendedor (el usufructuario) tiene 82 años.

• Paso 1: Calcular el valor del usufructo.
  • Aplicamos la fórmula: 89 – 82 = 7%.
  • Como el valor mínimo legal es del 10%, el valor del usufructo es del 10% del total de la vivienda.
  • Valor del usufructo en euros: 10% de 250.000 € = 25.000 €.
• Paso 2: Calcular el valor de la nuda propiedad.
  • Restamos el valor del usufructo al valor total: 250.000 € – 25.000 € = 225.000 €.

En este ejemplo, el comprador de la nuda propiedad pagaría 225.000 € por un inmueble cuyo valor de mercado actual es de 250.000 €, mientras que el vendedor recibiría esta cantidad sin abandonar su vivienda.

Alternativas a la nuda propiedad

Además de tener en cuenta las anteriores opciones de titularidad inmobiliaria en España, es recomendable enumerar otro tipo de posibilidades existentes en el mercado actual.

Así, si nos preguntamos qué alternativas tienen las personas mayores para obtener liquidez a través de su vivienda, la primera opción en que podemos pensar es en la venta tradicional de su casa. Pero en este caso, es imperativo que se produzca el abandono de la vivienda del anterior propietario, aspecto que no es sencillo en algunos casos. Por eso, a continuación encontramos tres posibles alternativas a la nuda propiedad en la tercera edad:

La hipoteca inversa

Este tipo de hipoteca se caracteriza por permitir a las personas mayores de 65 años obtener ingresos adicionales, utilizando el valor acumulado en su vivienda. Así, la hipoteca inversa permite cobrar una mensualidad hasta el fallecimiento del adulto mayor. La principal diferencia entre la nuda propiedad y la hipoteca inversa es que con la primera se pude conseguir mucho más dinero que con la hipoteca inversa, a pesar de perder la propiedad del inmueble. La hipoteca inversa vendría a ser un préstamo que tiene la vivienda como garantía.

La vivienda inversa

En la vivienda inversa, el propietario vende su vivienda a una entidad financiera o inversora, pero conserva el derecho de continuar viviendo en ella de por vida. La entidad compradora recibe la propiedad al fallecimiento del propietario o cuando este decida abandonarla. Aquí cada inversor tiene su propio libro de instrucciones y se vuelve crucial la figura del asesor financiero para entender el procedimiento.

La venta con alquiler garantizado

También conocida como sale and rent back, esta posibilidad implica vender la propiedad a una empresa especializada y luego alquilarla de vuelta como inquilino. Esto permite obtener liquidez inmediata sin tener que mudarse de casa, ya que se firma un contrato de arrendamiento a largo plazo.

La vivienda progresiva

Un tipo de adquisición de nuevas construcciones que, con el fin de reducir los costes de la vivienda, permite la entrega de pisos o casas con lo básico y fundamental para ser habitados (se entrega la estructura o pilar imprescindible), pero aún inconclusos para que sean los nuevos usuarios quienes terminen por construirlo en función de sus posibilidades económicas. Se trataría de construir el edificio en estructura y acabar las zonas comunes (pasillos, vestíbulo, núcleo de ascensor y escaleras, fachada y cubierta) y que el interior de los pisos fuera como un estudio (un solo ambiente), con la instalación de cocina y cuartos húmedos y con un proyecto de cómo distribuir el piso en un futuro.

Covivienda

El cohousing o covivienda es un concepto en el cual se sacrifica algo de privacidad a favor de mayor interacción de los miembros de una comunidad. Lo que determina este tipo de urbanismos es que se comparten ciertas áreas con todos los propietarios, que en una vivienda normal se tendrían privadamente. El diseño de estas edificaciones puede tener unidades de viviendas independientes pero contar con espacios comunes para algunas funciones como pueden ser entretenimiento, lavandería e incluso comedores compartidos. En los proyectos de este tipo de conglomerados residenciales muchas veces intervienen familias que comparten una misma raíz o personas a las que unen los mismos intereses.

Consideraciones financieras para personas mayores        

En la tercera edad, la gestión de los bienes inmobiliarios se convierte en un tema central para garantizar la estabilidad económica. Es común que surjan dudas sobre cómo obtener liquidez de una vivienda o si es posible conseguir una hipoteca a una edad avanzada.

Aunque las hipotecas sénior existen y están pensadas para mayores de 65 años, la realidad es que los bancos aplican requisitos mucho más estrictos. Para acceder a ellas, es habitual que se requiera el respaldo de otros bienes o la figura de avalistas más jóvenes, además de tener en cuenta la esperanza de vida del solicitante.

Por otro lado, es importante saber que comprar o vender una vivienda en la tercera edad puede tener ventajas fiscales significativas. En algunas regiones, existen reducciones en los impuestos públicos que se aplican a este tipo de operaciones, lo que puede suponer un importante ahorro.

En definitiva, existen múltiples opciones más allá de la venta tradicional para asegurar la sostenibilidad financiera en la vejez: desde la nuda propiedad, la hipoteca inversa, o la venta con alquiler garantizado, hasta modelos de comunidad como el cohousing. Cada una tiene sus propias implicaciones legales, financieras y personales, por lo que es fundamental analizarlas detenidamente para tomar la decisión más acertada.

Preguntas frecuentes sobre nuda propiedad

¿Qué ventajas fiscales tiene la nuda propiedad?

La nuda propiedad puede ofrecer ventajas fiscales, como la reducción del impuesto de sucesiones y donaciones, ya que el valor de la nuda propiedad es menor que el pleno dominio. Consulta a un asesor fiscal para evaluar tu situación.

¿Quién se encarga de los gastos del inmueble en la nuda propiedad?

El usufructuario es responsable de los gastos de mantenimiento y los servicios cotidianos, como electricidad y agua. El nudo propietario suele hacerse cargo de los gastos extraordinarios, como reformas estructurales.

¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda hipotecada?

Sí, pero es necesario contar con el consentimiento de la entidad financiera. Además, los términos del préstamo podrían ser renegociados o ajustados dependiendo del caso.

¿Qué derechos conserva el usufructuario en la nuda propiedad?

El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar del bien, incluyendo arrendarlo y recibir los ingresos generados, mientras dure el usufructo.

¿Es posible recuperar el pleno dominio tras vender la nuda propiedad?

En algunos casos, sí. Esto puede lograrse mediante acuerdos privados o la finalización del usufructo por fallecimiento del usufructuario o vencimiento del plazo acordado.

¿Cuáles son los riesgos de adquirir una nuda propiedad?

Entre los riesgos están posibles conflictos con el usufructuario, gastos inesperados en caso de reformas urgentes, y la dificultad de vender el bien durante el usufructo.

¿Puedo arrendar una vivienda siendo nudo propietario?

No, este derecho pertenece al usufructuario. Sin embargo, puedes acordarlo si ambos están de acuerdo.

¿Qué ocurre con la nuda propiedad en caso de fallecimiento del usufructuario?

Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien, sin necesidad de trámites adicionales, salvo la actualización del Registro de la Propiedad.

¿Es la nuda propiedad una opción recomendable para personas mayores?

Sí, es especialmente atractiva para mayores que desean obtener liquidez sin renunciar a vivir en su vivienda. No obstante, es fundamental analizar los aspectos legales y fiscales con un experto.

La nuda propiedad es una opción jurídica que combina beneficios económicos y planificación a largo plazo, especialmente para personas mayores que desean monetizar sus bienes sin perder su uso. En Amavir, entendemos la importancia de soluciones personalizadas que aporten seguridad y tranquilidad durante esta etapa de la vida. Si estás considerando esta opción o necesitas orientación sobre cómo la nuda propiedad puede adaptarse a tus necesidades, nuestro equipo está aquí para ayudarte. ¡Visita nuestras residencias o contacta con nosotros para más información!